आवासन और शहरी कार्य मंत्रालय एवं रेरा प्राधिकरण वैधानिक निर्देश: रियल एस्टेट क्षेत्र में बिल्डरों की मनमानी, फ्लैट पजेशन में वर्षों की देरी और घर खरीदारों (Homebuyers) के साथ धोखाधड़ी को समाप्त करने के लिए संसद द्वारा पारित रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम 2016 (RERA Act) पूरे देश में लागू है। कानून की धारा 3 के अनुसार, 500 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले अथवा 8 से अधिक फ्लैट/अपार्टमेंट वाले किसी भी नए या चल रहे आवासीय/व्यावसायिक प्रोजेक्ट का RERA में पंजीकरण (RERA Project Registration) कराए बिना उसका कोई भी विज्ञापन, ब्रोशर, प्री-लॉन्चिंग या बिक्री करना पूरी तरह गैरकानूनी है। इसी प्रकार किसी भी प्रॉपर्टी डीलर या ब्रोकर द्वारा रेरा प्रोजेक्ट के फ्लैट बेचने के लिए रेरा एजेंट लाइसेंस (RERA Real Estate Agent Registration) होना कानूनी रूप से बाध्यकारी है।
1. RERA कानून क्या है और इसने घर खरीदारों को क्या सुरक्षा दी? {#1-क्या-है-रेरा}
RERA आने से पहले बिल्डर खरीदारों से पैसा लेकर दूसरे प्रोजेक्ट्स में डायवर्ट कर देते थे, जिससे प्रोजेक्ट्स 10-10 साल तक लटके रहते थे:
- सख्त समय सीमा: प्रमोटर को प्रोजेक्ट पूरा करने की एक निश्चित तारीख (Completion Date) की शपथ लेनी होती है।
- विलंब पर समान ब्याज (MCLR + 2%): यदि बिल्डर समय पर पजेशन देने में विफल रहता है, तो उसे खरीदार को ठीक उसी ब्याज दर पर मासिक मुआवजा देना पड़ता है जिस दर पर वह खरीदार से लेट पेमेंट पर ब्याज लेता था।
- संरचनात्मक दोष गारंटी (5-Year Defect Liability): पजेशन के बाद 5 साल तक इमारत में कोई भी ढांचागत खराबी (सीलन, दरार, घटिया निर्माण) आने पर बिल्डर को 30 दिनों के भीतर अपने खर्चे पर उसकी मरम्मत करनी अनिवार्य है।
2. 70% एस्क्रो बैंक खाते (Escrow Account Rule) का क्रांतिकारी नियम {#2-एस्क्रो-खाता-नियम}
RERA कानून की धारा 4(2)(l)(D) के तहत:
- बिल्डर को खरीदारों से लिए गए पैसे का 70% हिस्सा एक अलग अनुसूचित बैंक खाते (Separate Escrow Account) में जमा करना होता है।
- यह पैसा केवल और केवल उसी विशिष्ट प्रोजेक्ट के निर्माण कार्य और जमीन की लागत चुकाने के लिए ही निकाला जा सकता है।
- पैसा तभी निकाला जा सकता है जब प्रोजेक्ट के आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजीनियर और चार्टर्ड एकाउंटेंट (CA) तीनों प्रमाणित करें कि काम वास्तव में उतना पूरा हो चुका है।
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3. रियल एस्टेट एजेंट (प्रॉपर्टी ब्रोकर) के लिए RERA रजिस्ट्रेशन क्यों अनिवार्य है? {#3-एजेंट-रजिस्ट्रेशन-अनिवार्यता}
- धारा 9 के अनुसार, कोई भी प्रॉपर्टी डीलर, ब्रोकर, या चैनल पार्टनर किसी भी रेरा पंजीकृत प्रोजेक्ट में फ्लैट या प्लॉट की मध्यस्थता तब तक नहीं कर सकता जब तक उसके पास वैध RERA Agent Number न हो।
- प्रत्येक विज्ञापन, ब्रोशर और विजिटिंग कार्ड पर एजेंट को अपना RERA Registration Number छापना अनिवार्य है।
- बिना रजिस्ट्रेशन के काम करने पर धारा 62 के तहत प्रतिदिन ₹10,000 का जुर्माना अथवा प्रोजेक्ट मूल्य का 5% तक जुर्माना लग सकता है।
4. अनिवार्य दस्तावेज चेकलिस्ट (Agent & Project Checklist) {#4-आवश्यक-दस्तावेज}
रियल एस्टेट एजेंट (ब्रोकर) पंजीकरण हेतु:
- आवेदक (व्यक्तिगत अथवा कंपनी) का पैन कार्ड।
- आधार कार्ड और 2 पासपोर्ट साइज रंगीन फोटो।
- कार्यालय का पता प्रमाण (बिजली का बिल, रेंट एग्रीमेंट या हाउस टैक्स रसीद)।
- पिछले 3 वर्षों का आयकर रिटर्न (ITR) अथवा बैंक स्टेटमेंट।
- साझेदारी विलेख (Partnership Deed) या कंपनी का इनकॉर्पोरेशन प्रमाण पत्र (यदि फर्म है)।
- आपराधिक रिकॉर्ड न होने का ₹100 के स्टाम्प पर नोटरीकृत हलफनामा।
5. राज्य RERA पोर्टल पर ऑनलाइन आवेदन की चरणबद्ध प्रक्रिया {#5-ऑनलाइन-आवेदन-प्रक्रिया}
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graph TD
A[राज्य रेरा पोर्टल up-rera.in / maharera पर Agent Registration चुनना] --> B[व्यक्तिगत या फर्म का पैन PAN व आधार विवरण भरना]
B --> C[व्यावसायिक कार्यालय का पता व पिछले 3 साल का ITR डेटा दर्ज करना]
C --> D[आधार, फोटो, रेंट एग्रीमेंट व नोटरी शपथ पत्र अपलोड करना]
D --> E[क्रेडिट कार्ड / नेट बैंकिंग से निर्धारित सरकारी शुल्क का भुगतान]
E --> F[प्राधिकरण द्वारा दस्तावेजों की विधिक संवीक्षा Scrutiny]
F --> G[5 वर्ष हेतु वैध डिजिटल RERA Agent Certificate Form H जारी]
```
- पोर्टल पर जाएं: अपने राज्य के RERA पोर्टल पर जाएं।
- यूजर खाता बनाएं: 'Registrations' ➔ 'Agent Registration' पर क्लिक कर मोबाइल व ईमेल से साइन अप करें।
- विवरण दर्ज करें: आवेदक का नाम, पिता का नाम, पैन नंबर, शैक्षणिक योग्यता और उद्यम का प्रकार भरें।
- दस्तावेज अपलोड करें: निर्धारित साइज (PDF, अधिकतम 2MB) में आधार, पैन, फोटो, ऑफिस पता और शपथ पत्र अपलोड करें।
- सरकारी शुल्क भुगतान: निर्धारित शुल्क (व्यक्तिगत हेतु सामान्यतः ₹25,000, अन्य हेतु ₹1,00,000) का ऑनलाइन भुगतान करें।
- प्रमाण पत्र डाउनलोड: आवेदन स्वीकृत होने पर सिस्टम से Form H (Registration Certificate of Real Estate Agent) डाउनलोड कर अपने कार्यालय में प्रदर्शित करें।
6. कारपेट एरिया (Carpet Area) बनाम सुपर एरिया: बिल्डरों की धोखाधड़ी पर रोक {#6-कारपेट-एरिया-नियम}
पूर्व में बिल्डर 'सुपर बिल्ट-अप एरिया' बताकर फ्लैट बेचते थे जिसमें सीढ़ियां, लिफ्ट और बालकनी जोड़कर 1,500 वर्ग फीट बता देते थे जबकि फ्लैट अंदर से केवल 900 वर्ग फीट का होता था:
- RERA की सख्त परिभाषा: अब बिल्डर फ्लैट केवल और केवल 'कारपेट एरिया (Carpet Area)' के आधार पर ही बेच सकते हैं।
- कारपेट एरिया क्या है: अपार्टमेंट की दीवारों के भीतर का वास्तविक उपयोगी फर्श क्षेत्र (Net Usable Floor Area) जहां वास्तव में कालीन बिछाया जा सके। बाहरी दीवारों, बालकनी या कॉमन स्पेस को इसमें जोड़कर कीमत नहीं वसूली जा सकती।
7. घर खरीदार द्वारा RERA में ऑनलाइन शिकायत (Complaint) दर्ज करने के नियम {#7-शिकायत-दर्ज-करना}
यदि बिल्डर पजेशन नहीं दे रहा है या समझौते का उल्लंघन कर रहा है:
- राज्य RERA पोर्टल पर 'Complaint Filing (Form M)' पर जाएं।
- ₹1,000 की ऑनलाइन सरकारी कोर्ट फीस जमा कर बिल्डर के विरुद्ध शिकायत दर्ज करें।
- RERA बेंच दोनों पक्षों को बुलाकर सुनवाई करती है।
- RERA प्राधिकरण के पास बिल्डर को रिफंड (पूरा पैसा ब्याज सहित वापस) करने अथवा समयबद्ध पजेशन देने का आदेश पारित करने की पूर्ण न्यायिक शक्ति (Powers of a Civil Court) होती है। आदेश न मानने पर बिल्डर की संपत्ति कुर्क की जा सकती है।
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